Copropriétaires : quand demander l'autorisation pour faire des travaux ?
Vous (le copropriétaire) devez obligatoirement obtenir l'autorisation de la copropriété si vos travaux ont un impact sur les parties communes: Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou l'aspect extérieur de l'immeuble (par exemple, remplacement des fenêtres).
Cette autorisation s'obtient par un vote en assemblée générale des copropriétaires.
Les règles de vote varient selon la nature des travaux envisagés.
Si vous réalisez des travaux sans passer par un vote en assemblée générale, la copropriété peut exiger la remise en état des lieux à vos frais.
Attention
Après que l'assemblée générale vous a accordé l'autorisation, vous devez demander toutes les autorisations d'urbanisme éventuellement nécessaires.
Quelles sont les règles de vote en assemblée générale de copropriété ?
Vérifié le 16 mars 2023 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Les règles de vote en assemblée générale de copropriété diffèrent selon la nature des questions mises à l'ordre du jour.
Les règles de vote varient en fonction de la nature de la résolution soumise au vote.
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Décisions |
Règle de vote |
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Désignation ou révocation du syndic de copropriété et des membres du conseil syndical |
Article 25-Majorité absolue |
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Délégation de pouvoir au président du conseil syndical d'introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat de copropriétaires |
Article 25-Majorité absolue |
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Toute délégation de pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l'article 24 (majorité simple) |
Article 25-Majorité absolue |
La majorité absolue (dite majorité de l'article 25) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents).
Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix, elle peut faire l'objet d'un 2nd vote à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).
Les règles de vote varient en fonction de la nature de la résolution soumise au vote.
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Décisions |
Règle de vote |
Dérogation |
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Adaptation du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement |
Article 24-Majorité simple |
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Modification ou établissement du règlement de copropriété lorsqu'il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes: Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires |
Article 26-Double majorité |
L'unanimité est exigée lorsqu'elle ne concerne pas la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes (par exemple, en cas de changement de destination de l'immeuble: Correspond à ce pour quoi un immeuble a été construit. Par exemple : usage d'habitation, usage professionnel ou usage mixte (immeuble d'habitation abritant également des locaux professionnels).) |
La majorité simple (dite majorité de l'article 24) correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ainsi que ceux ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont donc pas pris en compte.
La double majorité (dite majorité de l'article 26) correspond à la majorité des copropriétaires de l'immeuble représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires.
Exemple :
Dans une copropriété de 10 copropriétaires (représentant au total 1000 millièmes), une décision est adoptée si 6 copropriétaires détenant 700 millièmes, soit plus des 2/3 de tous les tantièmes: Nombre de voix en assemblée générale déterminé pour chaque lot de copropriété (2/3 de 1000 = 667), valident cette décision.
Si cette majorité est difficile à obtenir, il est possible de faire un 2nd vote à une majorité plus simple. C'est ce que l'on appelle la double majorité. Pour que ce 2nd vote soit possible, il faut que la résolution recueille l'approbation de la moitié des copropriétaires représentant au moins ⅓ des voix de tous les copropriétaires. La même assemblée pourra alors voter la résolution à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c'est-à-dire à la majorité dite de l'article 25 (plus facile à obtenir).
Les règles de vote varient en fonction de la nature de la résolution soumise au vote.
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Décisions |
Règle de vote |
Précision |
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Modification de la répartition des charges résultant d'un changement de l'usage d'une partie privative: Parties des bâtiments (porte d'entrée, salon, salle de bains...) et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire |
Article 25-Majorité absolue |
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Demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation |
Article 25-Majorité absolue |
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Suppression du poste de concierge ou de gardien et aliénation: Transfert volontaire à autrui de la propriété d'un bien (ou d'un droit) à titre onéreux ou gratuit (vente, donation, don manuel, legs, ...) de la loge lorqu'elle appartient au syndicat de copropriétaires |
Article 26-Double majorité |
L'unanimité est exigée si le règlement de copropriété prévoit que la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives |
La majorité absolue (dite majorité de l'article 25) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents).
Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix, elle peut faire l'objet d'un 2nd vote à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).
La double majorité (dite majorité de l'article 26) correspond à la majorité des copropriétaires de l'immeuble représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires.
Exemple :
Dans une copropriété de 10 copropriétaires (représentant au total 1000 millièmes), une décision est adoptée si 6 copropriétaires détenant 700 millièmes, soit plus des 2/3 de tous les tantièmes: Nombre de voix en assemblée générale déterminé pour chaque lot de copropriété (2/3 de 1000 = 667), valident cette décision.